מבין כל העלויות הכרוכות בעסקת נחלה, התשלומים לרשות מקרקעי ישראל הם לעיתים קרובות הרכיב הגדול והמורכב ביותר. הם עשויים להגיע לסכומים משמעותיים מאוד, הם מחושבים לפי שומה של רמ"י ולא לפי מחיר העסקה, ואופן חלוקתם בין המוכר לרוכש משפיע ישירות על כדאיות העסקה לשני הצדדים.

למרות זאת, רבים מגיעים לעסקה בלי להבין את ההבדל בין המונחים "דמי הסכמה", "דמי רכישה" ו"דמי היוון", ובלי לדעת אילו תשלומים כבר שולמו בעבר בגין הנחלה שהם קונים או מוכרים.

בפרק זה נסביר מהו כל אחד מהתשלומים, מתי הוא נדרש, כיצד הוא מחושב ומה חשוב לבדוק ולעגן בהסכם המכר.

1. רקע: מדוע משלמים לרמ"י בכלל?

כפי שהסברנו בפרקים הקודמים, ברוב המקרים בעל הנחלה אינו בעל הקרקע. הקרקע שייכת למדינה, והיא מנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל. במשך שנים רבות הוחזקו הנחלות במעמד של בר-רשות, שזכויותיו מוגבלות, וכל העברה של הזכויות חייבה את הסכמת רמ"י – ותשלום בעבורה.

לאורך השנים קיבלה מועצת מקרקעי ישראל שורה של החלטות שנועדו לאפשר לבעלי הנחלות לשפר את זכויותיהם בחלקת המגורים, בתמורה לתשלום. ההחלטה המרכזית כיום היא החלטה 1591 משנת 2018, שאיחדה ועדכנה החלטות קודמות, והוראותיה משולבות כיום בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל.

2. שלושת המונחים שכדאי להכיר

דמי הסכמה

דמי הסכמה הם התשלום שגובה רמ"י בתמורה להסכמתה להעברת זכויות מבעל זכויות אחד לאחר. בעבר, דמי ההסכמה נגבו בגין הנחלה כולה בכל מכירה.

כיום, במכירת נחלה, דמי ההסכמה נגבים בעיקר בגין הרכיב החקלאי של הנחלה – השטחים החקלאיים והמבנים החקלאיים – ואילו בגין חלקת המגורים חל מנגנון דמי הרכישה, שיוסבר להלן.

דמי רכישה

דמי רכישה הם תשלום בשיעור של 33% משווי חלקת המגורים בנחלה (בדרך כלל כ-2.5 דונם), בתוספת מע"מ. התשלום מקנה לבעל הנחלה זכויות מלאות ויציבות בחלקת המגורים, הדומות במהותן לזכויות חכירה לדורות.

בין היתר, תשלום דמי הרכישה מקנה:

• פטור מתשלום נוסף לרמ"י בגין בנייה למגורים בחלקת המגורים, בהתאם לתוכניות החלות.
• פטור מתשלום דמי רכישה במכירה עתידית של הנחלה, כך שבמכירה ייגבו דמי הסכמה רק בגין הרכיב החקלאי.
• אפשרות, בכפוף לתנאים ולתכנון התקף, לפצל מגרש מחלקת המגורים.

דמי היוון (מסלול 3.75%)

החלטות רמ"י מאפשרות גם מסלול ביניים, שבו משלם בעל הנחלה תשלום ראשוני בשיעור 3.75% משווי חלקת המגורים, בתוספת מע"מ. מסלול זה מקנה גמישות מסוימת בזכויות הבנייה למגורים, אך אינו מקנה את מלוא הזכויות.

מי ששילם 3.75% רשאי בהמשך להשלים את התשלום לשיעור המלא, באמצעות תשלום של 29.25% נוספים לפי שומה מעודכנת. ללא השלמה, במכירת הנחלה יידרש עדיין התשלום המשלים.

3. מה קורה במכירת נחלה?

כאן טמונה הנקודה החשובה ביותר: כאשר בעל נחלה שלא שילם דמי רכישה מוכר את הנחלה, תשלום דמי הרכישה הופך, הלכה למעשה, לתנאי להעברת הזכויות לרוכש. כלומר, לא ניתן להשלים את העסקה מול רמ"י בלי להסדיר את התשלום.

לכן, במסגרת כל עסקה יש לברר תחילה באיזה "מצב" נמצאת הנחלה:

• שולמו דמי רכישה מלאים – במכירה ייגבו, ככלל, דמי הסכמה בגין הרכיב החקלאי בלבד.
• שולמו דמי היוון בשיעור 3.75% – במכירה יידרש תשלום משלים של 29.25%, לפי שומה עדכנית, בנוסף לדמי ההסכמה בגין הרכיב החקלאי.
• לא שולם דבר – במכירה יידרש תשלום דמי רכישה מלאים, בנוסף לדמי ההסכמה בגין הרכיב החקלאי.

בנוסף, החלטות רמ"י כוללות הוראות מיוחדות לגבי מי שרכש את הנחלה בעסקה קודמת שבה שולמו דמי הסכמה, שעשויות להקטין את שיעור התשלום. לכן חשוב לברר גם את היסטוריית העסקאות בנחלה.

4. כיצד נקבע הסכום?

התשלומים לרמ"י אינם מחושבים לפי מחיר העסקה שסיכמו הצדדים, אלא לפי שומה שעורך שמאי מטעם רמ"י. לעניין דמי הרכישה, השמאי מעריך את שווי חלקת המגורים כקרקע ריקה ופנויה, תוך התחשבות בפוטנציאל התכנוני שלה. המבנים הקיימים – בית המגורים, הבריכה, הגינון – אינם נכללים בשווי זה.

המשמעות המעשית היא ששני הצדדים חותמים על הסכם המכר בלי לדעת במדויק מה יהיה סכום התשלום לרמ"י. לכן, מומלץ להעריך את הסכום מראש באמצעות שמאי מטעם הצדדים, ולקבוע בהסכם מנגנון ברור למקרה שהשומה של רמ"י תהיה שונה מההערכה.

המועד הקובע לשומה

במשך שנים נקבע שווי הקרקע לפי מועד עריכת השומה, שעשוי היה להתעכב זמן רב לאחר חתימת העסקה. בתקופה של עליית מחירים, העיכוב הזה ייקר את התשלום. בעקבות עתירה שהגישו בעלי נחלות לבית המשפט העליון, התחייבה רמ"י לתקן את הנוהל, כך שהמועד הקובע לשומה יהיה מועד הגשת בקשה מלאה לרמ"י.

המסקנה המעשית: הגשת בקשה מלאה ומסודרת לרמ"י מוקדם ככל האפשר אינה רק עניין של יעילות – היא עשויה להשפיע על הסכום שישולם.

השגה על השומה

ניתן להגיש השגה על שומת רמ"י, בתוך פרק הזמן הקבוע לכך, ובמידת הצורך להמשיך לערר בפני ועדת ההשגות. השגה מבוססת היטב, הנתמכת בחוות דעת של שמאי מקרקעין, עשויה להפחית את התשלום באופן משמעותי.

5. דוגמה מספרית (להמחשה בלבד)

נניח ששווי חלקת המגורים בנחלה, כקרקע ריקה ופנויה, הוערך על ידי שמאי רמ"י ב-4,000,000 ש"ח:

• אם לא שולם דבר בעבר – דמי רכישה של 33%: 1,320,000 ש"ח, בתוספת מע"מ.
• אם שולמו בעבר דמי היוון של 3.75% – תשלום משלים של 29.25%: 1,170,000 ש"ח, בתוספת מע"מ, לפי שומה עדכנית.
• אם שולמו דמי רכישה מלאים – אין תשלום נוסף בגין חלקת המגורים.

בכל המקרים יש להוסיף את דמי ההסכמה בגין הרכיב החקלאי, וכן תשלומים נוספים שעשויים לחול. הסכומים בפועל תלויים בשומה, בהיסטוריית הנחלה ובהחלטות החלות במועד העסקה.

6. מי משלם – המוכר או הרוכש?

אין תשובה אחת לשאלה זו. החלוקה נקבעת במשא ומתן בין הצדדים, והיא חלק בלתי נפרד מהמחיר. יש עסקאות שבהן המוכר נושא בתשלום, ויש עסקאות שבהן המחיר נמוך יותר והרוכש נושא בו.

מה שחשוב הוא שהעניין ייקבע בהסכם המכר באופן מפורש, וייתן מענה לשאלות הבאות:

• מי נושא בדמי הרכישה, מי נושא בדמי ההסכמה ומי נושא במע"מ.
• מה קורה אם שומת רמ"י גבוהה מההערכה – האם קיימת תקרה, מנגנון לחלוקת ההפרש או זכות לבטל את העסקה.
• מי אחראי להגשת הבקשה לרמ"י ולניהול ההליך מולה, ובתוך כמה זמן.
• מי רשאי להגיש השגה על השומה, ומי נושא בעלויותיה.
• מה קורה אם רמ"י מתנה את אישור העסקה בתשלומים נוספים, למשל בגין שימושים חורגים או חריגות בנייה.

7. תשלומים נוספים לרמ"י שכדאי להכיר

מעבר לדמי הרכישה ולדמי ההסכמה, רמ"י עשויה לדרוש תשלומים נוספים לפני שתאשר את העברת הזכויות, ובהם:

• דמי שימוש בגין שימושים שאינם חקלאיים בנחלה, ככל שבוצעו בלי היתר או בלי הסדרה מול רמ"י.
• תשלומים בגין חריגות בנייה או שימושים חורגים, כחלק מהליך הסדרתם.
• חובות עבר של בעל הנחלה לרמ"י.

לכן, כבר בשלב הבדיקה הראשונית מומלץ לקבל מרמ"י פירוט של כל החובות והדרישות הפתוחות בגין הנחלה.

8. למוכרים: האם כדאי לשלם דמי רכישה לפני המכירה?

מוכרים רבים שואלים האם כדאי להם לשלם את דמי הרכישה עוד לפני שהנחלה מוצעת למכירה. לכך יתרונות לא מבוטלים: הנחלה מוצגת לרוכשים כ"נקייה" מתשלום זה, התמחור פשוט וברור יותר, ובמקרים מסוימים התהליך מול רמ"י בעת המכירה מתקצר.

מנגד, מדובר בהוצאה משמעותית שיש לממן מראש, והכדאיות שלה תלויה בשווי הנחלה, בתוכניות המשפחה ובשיקולי המיסוי. יש לבחון את ההשפעה על חישוב מס השבח ועל התמורה נטו, ולהשוות בין החלופות לפני שמקבלים החלטה.

9. רשימת בדיקה: התשלומים לרמ"י

• לברר מרמ"י האם שולמו בעבר דמי רכישה או דמי היוון בגין הנחלה, ובאיזה שיעור.
• לברר את היסטוריית העסקאות בנחלה והאם שולמו בעבר דמי הסכמה.
• לקבל מרמ"י פירוט של חובות ודרישות פתוחות.
• להעריך מראש את הסכום הצפוי באמצעות שמאי מקרקעין.
• לקבוע בהסכם המכר מי נושא בכל תשלום, כולל מע"מ, ומה קורה אם השומה חורגת מההערכה.
• להגיש לרמ"י בקשה מלאה ומסודרת מוקדם ככל האפשר.
• לבחון האם להגיש השגה על השומה.

טעות נפוצה

רוכשים רבים מניחים שהתשלומים לרמ"י הם עניין של המוכר, ולכן אינם בודקים אותם. בפועל, כל עוד התשלומים לא הוסדרו, רמ"י לא תאשר את העברת הזכויות – והרוכש, ששילם חלק ניכר מהתמורה, עלול להמתין זמן רב עד להשלמת העסקה.

לסיכום

התשלומים לרמ"י הם רכיב מרכזי בכל עסקת נחלה, הן מבחינה כלכלית והן מבחינת לוחות הזמנים. הבנה של מה כבר שולם, מה עוד צפוי, כיצד נקבע הסכום ומי נושא בו – היא תנאי לתמחור נכון של העסקה ולניסוח הסכם מכר שמגן על שני הצדדים.

בפרק הבא נעסוק בגורם נוסף שבלעדיו לא ניתן להשלים עסקת נחלה: האגודה השיתופית.